「中海学仕里」一休测评：西四环洋房，72㎡南北两居，卖 ...

新启行起航

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竞品项目：首创天阅山河、远洋国誉万和城、长安悦玺、长安润璟、龙湖九里曦宸、中海云庭、华曦府、宸知筑、龙樾天元。



基本信息

楼盘名称：学仕里
开发商：中海
价格：销售指导价7.95万/㎡，实际有折扣。
位置：石景山区衙门口，西四环外。
户型：72㎡两居、79㎡三居、89㎡三居、115㎡四居。
容积率2.5、8栋楼、602户、8-11层洋房和小高层，车位配比1:1.3。

关键词：

西四环、城六区、京港澳高速北侧、11号线规划、公园旁、高得房率、精装修、新风系统、中央空调、南北通透小户型。
适合人群：

京西本地置换、石景山丰台年轻人首套房，在丽泽、金融街、五棵松、国贸、丰台科技园工作的朋友。



土拍时刻

北京2022年二批次集中供地，石景山区衙门口棚户区改造1616-670地块，由中海新城+石泰以26.6亿元的底价竞得，仅有一次报价。销售指导价为7.95万/平方米，楼面价约5.2万元/平方米。
该项目用地性质为F1住宅混合公建用地，全部建设商品住房，不再配建保障性住房；90平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积的70%以上。
地块含C级机构养老设施4800㎡和C级残疾人托养所1200㎡，要求独立于住宅与公建、临街，单独开口。





地段分析

先说地段，石景山的鲁谷版块，准确位置是衙门口。
最近的地铁站是1号线八宝山站和八角游乐园站，直线距离已经3公里了，现在100%不能算是地铁盘，这是一个无法否认的缺点。
地铁利好，可期待11号线。衙门口附近规划有“衙门口东站”和“鲁谷大街站”，已经纳入三期规划，预计步行范围内可达。
对西边了解的朋友，您肯定知道，附近有三条东西主干线：阜石路、长安街、莲石路；南北主干线有西五环。学仕里临近莲石路和西五环，门口还有张仪村路，开车出行没问题。


项目东北侧1.9公里，是石景山明星二手盘远洋山水。沿着附近的鲁谷大街一直往北，就能来到石景山配套最集中的地段。这么说吧，石景山区政府、石景山妇幼保健院、石景山医院，都在这儿附近了，您听这名字应该也能猜到这是老城区了吧？
除此之外，还有万达广场、中国中医科学院眼科医院、朝阳医院京西院区，还有石景山数一数二的京源学校，虽然这两年稍微有点没落，同区学校追赶上来一些，但根基还是在的，稳居石景山区TOP3还是没问题的。
在一休印象中，石景山现在唯一有规模效应的写字楼版块也是鲁谷。虽然算不上是很有特色的产业，但起码说明附近是有上班族的。
相比而言，古城附近的新建写字楼，规模确实不小，但人流量少，空置率高，而鲁谷是成熟的。


再来看看项目周边的情况，项目的北侧、南侧分别是绿化公园用地，西侧这一大片预计会成为衙门口城市森林公园的一部分。
（衙门口城市森林公园是北京腾退土地建绿还绿最大地块之一，将近100公顷，位于石景山区东南角，衔接西山永定河文化带，地处山水与城市的融合地带。据说可以和冬奥公园、永定河公园连为一体。）
学仕里的东侧是一个小工厂，是否搬迁尚未明确，但学仕里项目的东侧有商业配建，在小区和小工厂中间。项目东北侧是部队，有可以拉练的操场，瞬间感觉安全感暴增。
学仕里北侧400米，是衙门口的第一个项目长安悦玺，融创的改善盘。2021年北京第一次土拍时的地块，指导价和学仕里一样。
附近还有俩二手房，不得不提。
首先是华润的橡树澜湾，丰台小瓦窑的限竞房，2019年的产品，定价5.43万。（当初很多人认为地段差，现在回看真心香。虽然无法上市交易，但据说价格已经到7万了。）
其次是广安康馨家园，丰台知名项目，交易量之王。2013年左右的西城回迁房，目前二手价格5.4万左右。



产品分析

8栋住宅楼，所有房源都南北通透。地块四周没高层建筑，不会造成遮挡。楼间距还可以，采光应该没问题。
中海物业，人车分流，封闭管理。1.3的车位配比确实挺高的了，大概率租车位比较划算。



72㎡的房源只分布在#8，79㎡三居数量多，大部分集中在小区西侧。89㎡三居也是主力户型，在#1、#3、#5、#7这四栋。
毫无疑问，最好位置的楼王当属#3、#5，这两栋完全在小区的环形跑道内部，最安静，景观也最好，价格自然也高一点。



72㎡两居，似乎是这几年城六区小户型两居最好的。
城六区70多的小户型本来就少，能给做南北通透的那就更少了。这盘还给做了家政间，果真麻雀虽小五脏俱全了。因为总面积就不大，所以南向卧室面宽确实不可能太宽裕，但客厅面宽算是不错了。


79㎡三居，就这个面积段来说，做成三居就很优秀了。也做了家政间，还是明厨明卫。
户型结构和前几年限竞房89㎡两面宽的差不多，小是小了点，但毕竟咱刚需朋友算是入手了三居。多一间屋子，多了很多种可能，尤其是对于外地的北漂朋友。
但如果您家庭人口少，喜欢享受，追求空间，那倒也不用凑热闹买这个小三居，一切都要结合自己的需求。



89㎡三居，是79㎡三居的加大版本，结构差不多，每个房间的尺寸都增加了，居住体验肯定是优于79㎡，没有多花钱的不是。



115㎡四居，双明卫，南向三面宽。
本小区内的天花板户型，但横向对比的话，算是城六区四居中，价格门槛比较低的了。
讲真，学仕里的户型设计方面，并非均衡发力，而是单点突破。大户型虽然也还可以，水平在线。但真要说最吸引眼球的，还真是那72㎡南北两居和79㎡小三居，差异化的产品。
可实际的开盘结果来说，115抢得最凶。有人说石景山还得是刚改或者纯改善盘畅销。一休认为，并非完全如此，主要原因在于115㎡的房源太少，确实稀缺。而认可这个地段的客群又比预期多，导致供需关系严重不匹配。


好户型、精装修、送新风和中央空调，这些都是加分项，但一休认为学仕里户型最大杀手锏必须是得房率，开发商口径在89%-92%之间。
外行看热闹，内行看门道。这种得房率其实也并非极个别情况，6层洋房好好做产品，都是有机会达到的。
但最让我震惊的是学仕里在容积率2.5的情况下，达到了超90的得房率，那就太不寻常了，牛。
大胆放出结论，这事儿也就中海在石景山能干出来。即便是“卷王”中海本海换到其他区域都干不出来这事儿，毕竟要办成这事儿，必须要偷面积，那就很有讲究了，人情世故少不了。


缺点总结

1、房源1公里内，现状确实不理想，有村儿感。周边较多建筑材料公司、仓库、还有不少军队用地，显得有点乱。
2、并非是纯洋房产品，超过了6层，顶多是小洋房。
3、交房时，地铁100%不会通车，要做好晚一两年的心理准备。
4、土地性质并非R2居住用地，而是F1住宅混合公建用地，好在有单独出入口，分开管理。
5、东边公建楼栋的排列方式，会对小区整体的通风有点影响。
6、周边暂时缺乏商品房基础，缺少真正属于石景山的二手次新住宅数据参考。（橡树澜湾和广安康馨家园都是丰台）
7、1公里范围内，暂时缺乏生活配套。
8、两区交界。
9、有软文说“紧邻北京市十一学校”，逻辑上倒是对，但是这明显是套路啊！！！十一学校是牛掰，海淀六小强，但咱这盘是石景山的啊，学籍不通啊，这不是忽悠新房客户不懂嘛，吹这个都不如吹景山学校远洋分校，这是石景山现在的新扛把子。



优点总结

1、城六区＋五环里。即便不看产品，光这六个字就相当有分量了，环线优势大。
2、周边可拆迁、可搬迁的建筑非常多，棚户区改造和退建还绿这两件事力度不小，几年前就开始干了，目前已经取得了很大的成果，衙门口版块的城市界面将会明显提升。
3、三面绿地，紧邻超大公园，很奢侈，提升生活幸福感，现在的城六区属实难寻。
4、之所以叫“学仕里”，还敢宣传“学境洋房”，那学校配套自然得有点干货才行。项目北边1.5公里的爱乐实验小学，可以直升京源学校，京源起码是北京前50，比一些东城区学校还强呢。而且东城名校171中学确定在衙门口建分校了，也是一个利好，小区北侧还有新的教育用地。
5、衙门口是继北辛安（金安桥）、古城南（首钢东南区）之后，石景山打造的第三个规模化住宅版块。根据前两次的经验，买得越早越划算，起码亏不了，随后的供地大概率水涨船高。而学仕里是本区域内第二个项目，后面多少还会有点新地。（去年土拍市场较为沉闷，开发商大多不敢拿地，导致学仕里和融创长安悦玺指导价一样，对购房者其实也是一个好时机）
6、超高得房率，让价格变得更实惠。实际交付户型和户型图会有些出入，中海搞了很多赠送。大部分开发商在石景山办不到的事，中海却能办到。
7、中海品牌，北京市场占有率数一数二。石景山范围内，可称之为垄断。大央企开发商，不必担心资金问题，兑现能力也还不错。股东中还有石泰集团，可理解为石景山的国资，更托底了。况且拿低价格并不高，利润率也足够。
8、学仕里是四环内的，但价格没比四环外的中海项目贵多少，中海云庭和中海寰宇天下天赋也都7.5万左右，价格差不多。
9、广安康馨家园周边没地铁，规划都基本够不着。但二手房市场流通也还是挺不错的，这是一个值得参考的历史案例。
10、住在学仕里，开车到园博园、首钢遗址公园、永定河森林公园、冬奥公园都不远，适合游山玩水。爬山去门头沟，玩水去青龙湖，或者旁边的水魔方。



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